不動産を贈与する際の「贈与税」「不動産取得税」
不動産を贈与する場合の税金
不動産を贈与する際の税金として、名義変更のための「登録免許税」の他に、「贈与税」「不動産取得税」を課される場合があります。
特に相続税対策として生前贈与を行う場合には、これらの税金についてよく検討しないと、結果として損をしてしまう可能性があります。
贈与税
①贈与税の算定
（１）贈与税の算定方法
贈与税額＝（贈与を受けた財産の合計価格－基礎控除１１０万円）×税率－控除額
※基礎控除１１０万円以下の贈与は、原則として申告不要です。
※「税率」「控除額」については、特例贈与か一般贈与で分かれており、以下のとおりです。
（２）特例贈与
特例贈与とは、父母や祖父母から２０歳以上の子・孫への贈与のことをいいます。
| 基礎控除後の課税価格 | 200万円以下 | 300万円以下 | 400万円以下 | 600万円以下 | 1,000万円以下 |
1,500万円 以下 |
3,000万円以下 | 3,000万円超 | |
| 税 率 | 10％ | 15％ | 20％ | 30％ | 40％ | 45％ | 50％ | 55％ | |
| 控除額 | － | 10万円 | 25万円 | 65万円 | 125万円 | 175万円 | 250万円 | 400万円 | |
（３）一般贈与
一般贈与とは、特例贈与以外の贈与をいいます。
| 基礎控除後の課税価格 | 200万円以下 | 400万円以下 | 600万円以下 |
1,000万円以下 |
1,500万円以下 |
3,000万円 以下 |
4,500万円以下 | 4,500万円超 | |
| 税 率 | 10％ | 15％ | 20％ | 30％ | 40％ | 45％ | 50％ | 55％ | |
| 控除額 | － | 10万円 | 30万円 | 90万円 | 190万円 | 265万円 | 415万円 | 640万円 | |
②贈与税が軽減される特例等
※令和２年４月１日現在
| ①基礎控除 |
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１月１日から１２月３１日までの間に受けた贈与額が、110万円以内であれば、贈与税は課税されません。 この制度を利用して、年数をかけて贈与を繰り返すことは、相続税対策として有効な方法です。 |
| ②配偶者控除 |
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婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産（またはその購入資金）を贈与した場合には、基礎控除を含めて2,110万円までは、贈与税がかかりません。 |
| ③相続時精算課税制度 |
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60歳以上の親（祖父母）が、20歳以上の子（孫）に対し、贈与した金額2,500万円までについては、贈与税がかかりません。 そして、相続が発生したときに、贈与した金額を相続財産の中に加えて相続税を計算します。 ※一度この制度を選択すると、それ以降同じ人からの贈与については、①の基礎控除の制度が使えなくなる点に注意が必要です。 |
| ④直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度 |
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子（孫）が父母（祖父母）などから住宅取得資金の贈与を受けた場合には、最大1,500万円（住宅用家屋の取得契約日が令和２年４月１日から令和３年３月３１日までの場合）まで非課税になります。 これにより非課税となった金額は、③と違い、相続財産に加算されることなく、単純に非課税となります。 ※この制度は、上記①や③と併用することが可能です。 |
不動産取得税
①不動産取得税の算定
不動産取得税は、土地および住宅については不動産の価格の３％です。不動産の価格は、固定資産評価額によりますが、土地（宅地）については、固定資産税評価額の２分の１を課税価格とする特例措置があります。
（例）土地（固定資産税評価額1,000万円）と建物（200万円）の贈与
土地の不動産取得税（1,000万円÷２×３％）＋建物の不動産取得税（200万円×３％）＝２１万円
②贈与税が軽減される制度
（１）中古住宅の軽減制度（※ここでは、既に所有している住宅（中古住宅）を念頭に置き説明します）
次の①から③のすべての要件を満たした中古住宅は、以下の表のとおり不動産取得税の一定額が控除されます。
①自己の居住用として取得したもの
②床面積が50㎡以上240㎡以下であること
③昭和57年１月１日以降に新築されたもの
●控除額
| 住宅が新築された日 | 控除額 |
| 昭和29年７月１日～昭和38年12月31日 | １００万円 |
| 昭和39年１月１日～昭和47年12月31日 | １５０万円 |
| 昭和48年１月１日～昭和50年12月31日 | ２３０万円 |
| 昭和51年１月１日～昭和56年６月30日 | ３５０万円 |
| 昭和56年７月１日～昭和60年６月30日 | ４２０万円 |
| 昭和60年７月１日～平成元年３月31日 | ４５０万円 |
| 平成元年４月１日～平成９年３月31日 | １，０００万円 |
| 平成９年４月１日以降 | １，２００万円 |
（２）土地（中古住宅用敷地）の軽減制度
次の①及び②の要件を満たした土地は、以下の表のとおり不動産取得税の一定額が軽減されます。
①上記（１）の軽減が適用される中古住宅の敷地であること
②土地と同時に中古住宅を贈与するか、または土地の贈与日の前後１年以内に建物を贈与すること
●軽減額
以下の（Ａ）又は（Ｂ）のうち、どちらか高い方の額が軽減されます。
| （Ａ）４５，０００円 |
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（Ｂ）土地１㎡当たりの価格÷２×住宅の床面積の２倍（200㎡限度）×３％ |
※具体的な税額や軽減制度、申告方法については、税理士や税務署に相談して下さい。
